Resumen
Propuesta con Mención Honrosa en el concurso público para el Edificio Corporativo EFE Trenes de Chile —que convocó a 22 oficinas de arquitectura— y que tenía por objetivo habilitar la ex clasificadora de Correos, diseñada por el arquitecto chileno Boris Guiñeman y ubicada en la calle Exposición de Estación Central, convirtiéndola en la nueva sede de EFE y también en un nuevo hito que se integrara al barrio. El objetivo general de la propuesta de rehabilitación es generar una primera intervención arquitectónica que sea capaz de estructurar un proceso de transformación significativo del entorno de la Estación Central, un proyecto urbano ambicioso que será el símbolo de la nueva etapa que está iniciando EFE, en la que el transporte ferroviario se reposiciona como la manera más eficiente, sustentable y cómoda de conectar Chile.
Palabras clave
Equipo
Cecilia Puga, Paula Velasco (Pool Arquitectura)
Nicole Rochette, Pipa Cisternas (Archipiélago)
Francisca Astaburuaga
Mandante
Empresa de Ferrocarriles del Estado EFE Chile
Cifras
Área
2.000 m2 paisajismo y 950 m2 Arquitectura
Año
2022
Dos proyectos en curso de ejecución que transformarán el sector
Nuevos flujos que se incorporan al sistema: TAM y tren a Valparaíso (pasando por Batuco) como sistemas que van a aportar más de 57 millones de nuevos pasajeros al entorno de la estación anualmente.
La compra del ex Edificio de Correos por parte de EFE, de gran valor patrimonial y con fuerte potencial de generar un impacto urbano significativo en el entorno urbano.
La propuesta busca capturar las sinergias que la articulación de estas dos operaciones producirá, para gatillar un proceso de transformación del paño urbano completo que tiene EFE al oriente de la Estación y las vías.
El foco está puesto en mejorar la experiencia del viajero, dotando para ello de un espacio urbano de calidad que reciba a los pasajeros, permitiéndoles esperar cómodamente, con acceso a servicios y comercio.
Por otro lado, busca dotar de un nuevo carácter e identidad al barrio, de modo de detonar un proceso de mejoramiento del espacio urbano y de la edificación del entorno de Estación Central, construyendo la imagen urbana y la experiencia de viaje del nuevo sistema ferroviario chileno.
El proyecto urbano ofrece un espacio para los nuevos flujos de pasajeros y propone un nuevo boulevard abierto que conecta el Nuevo Edificio de EFE + estación del TAM con el Hall de Estación Central + Metro. Este boulevard a) vuelve a poner en valor la fachada oriente
de la estación con su marquesina de fierro, b) extiende y redefine el espacio comercial vinculándolo a espacios exteriores verdes y c) se conecta transversalmente en tres puntos con calle Exposición, generando un espacio público interior que se integra a la trama urbana.
Como remate sur del Boulevard, en los primeros pisos del edificio EFE se propone la implementación del Mercado Ferroviario (MEFE) que, tomando los ejemplos de la Estación Central de Milán o de Londres (King’s Cross), provee a pasajeros y visitantes de una variedad de oferta gastronómica. El foco de este mercado estaría en las distintas cocinas latinoamericanas. El nivel -1 pone a disposición de las industrias creativas, un espacio comercial fluido y conectado con el nivel superior.
Se propone la modificación de la nueva estación TAM, generando dos puntos de acceso, uno al costado del boulevard, conectado directamente con el andén de Estación Central, y otro dentro del nuevo edificio EFE, conectado con las Industrias Creativas y el Mercado Ferroviario, activando el programa comercial del nuevo edificio de EFE con el nuevo flujo de pasajeros.
Las nuevas líneas de tren planificadas van a permitir que un gran número de jóvenes de la región tengan mejor accesibilidad para estudiar en el Centro de Santiago. Del mismo modo, las nuevas prácticas de teletrabajo permiten pensar en un aumento de familias que se mueven a la periferia urbana bien conectada mediante el TAM, accediendo algunos días a la ciudad por motivos laborales. Proponemos que en torno a la nueva estación se genere un sistema de conectividad ciclística de calidad (bicicletas públicas, ciclovías, cicleteros seguros) para promover una intermodalidad tren – bicicleta para estudiantes y viajeros con destinos dentro del radio accesible en torno a la estación.
Por último, parte de la pieza urbana propuesta es el mejoramiento de la calle Exposición entre Alameda y Blanco Encalada, conectando peatonalmente hacia el sur con Beaucheff, Parque O’Higgins y sectores al poniente de las vías férreas. En calle Exposición se propone un programa de comercio de emprendedores regulado por la municipalidad, con estructuras livianas. Esto permite que los mismos vendedores autorizados regulen el comercio ambulante.
El proyecto de rehabilitación del edificio está orientado, en primer lugar, a generar espacios adecuados de trabajo, con un foco en el bienestar de los trabajadores y con altos estándares de eficiencia energética y sostenibilidad. Una parte importante de este bienestar de los funcionarios de EFE vendrá de la calidad el entorno urbano que pueda gatillar el proyecto. Por lo tanto, adicionalmente a la calidad de las nuevas oficinas, la propuesta urbana busca proveer una buena conectividad peatonal hacia/desde el transporte público, infraestructura para moverse en bicicleta, acceso a espacios abiertos y áreas verdes, variedad de espacios para almorzar y acceso a servicios y actividades urbanas en el entorno del edificio.
A su vez, la creación de este nuevo edificio corporativo de EFE, se concibe como la oportunidad para proyectar la imagen de la empresa y el sistema ferroviario del futuro, redefiniendo las actividades, el estándar y la imagen urbana de un barrio estación renovado, nuevo destino en la ciudad que atraiga visitantes incluso los fines de semana, cuando disminuyen los viajes.
El espacio comercial en torno a la estación tiene hoy en día una alta rentabilidad dada por los flujos, pero no tiene el estándar de otros espacios comerciales de la ciudad. La propuesta aumenta la cantidad y calidad de los m2 construidos, aumentando el espacio comercial en los primeros pisos y generando en los pisos superiores superficies aptas para servicios médicos, educacionales, oficinas de administración pública (idealmente foco en transportes), cowork, hotelería, etc. El boulevard propuesto extiende la zona comercial de alta renta hasta el edificio de EFE, donde se ubican el mercado gastronómico, las industrias creativas y el acceso a TAM.
Hacia el sur, se propone el rescate de las antiguas bodegas y estructuras ferroviarias para habilitar un Museo del Barrio Ferroviario, lleno de historia y sucesivas transformaciones que dan cuenta de las dinámicas urbana de Santiago. A esto se puede vincular el Tren de La Memoria y un espacio de visibilidad de la actividad ferroviaria, que hoy no existe.
Dada su gran conectividad, esta es una localización atractiva dentro de la ciudad. La calle Exposición tiene un perfil generoso y arbolado y muchos de los predios de la vereda oriente son de tamaño mediano con uso de bodegas. Estas características le dan a este eje un gran potencial para el desarrollo de viviendas, que tendrán acceso a los servicios urbanos de la nueva estación central. Una densificación armónica y mixta de este eje aportaría a la vida urbana del sector, generaría seguridad en horarios no comerciales y daría respuesta a una necesidad de la región.
El conjunto de intervenciones en la cuña oriente, propiedad de EFE, está pensado como un nuevo proyecto urbano multifuncional en torno al nodo de transporte Estación Central, que busca:
a. poner en valor la edificación patrimonial de la estación y del ex edificio de Correos
b. proponer un conjunto de nuevas edificaciones que potencian las funcionalidades de este nodo con conectividad privilegiada. Se propone que los nuevos edificios se construyan en madera, impulsando una intervención radical y señera en términos de eficiencia y sostenibilidad a escala urbana.
c. articular estas dos operaciones a través de un espacio urbano de gran calidad, generando una nueva vida urbana para el entorno de la estación y un espacio peatonal que sea una de las nuevas postales y destinos de Santiago, revirtiendo el actual proceso de deterioro del barrio.
El sector ha sido una zona con predominancia de infraestructura y comercio, por lo que se propone priorizar la creación de nuevos espacios verdes que den una mejor calidad y habitabilidad al espacio urbano. Las veredas existentes, reacondicionadas, se conectan a espacios semi exteriores e interiores atractivos y activos.
La propuesta de espacio público está al servicio de la revalorización del patrimonio moderno y la articulación coherente con los edificios patrimoniales de la estación, y, organiza en torno a un boulevard el conjunto de edificios, resaltando los edificios más valiosos y generando espacios de mejor calidad en el resto del paño urbano.
La zona de espacio público al sur del Nuevo edificio de EFE se destina a visibilizar la historia ferroviaria y de carga – descarga del barrio a través de un museo del barrio ferroviario, rodeado de un espacio que permite observar los andenes y movimientos ferroviarios como un atributo diferenciador de esa zona.
Mediante el uso de comunidades vegetales diversas, constituidas por material vegetal tanto nativo como exótico de bajo requerimiento hídrico y alto valor para polinizadores e insectos para control biológico, la propuesta paisajística pone el énfasis en el manejo de los niveles y de agua lluvia en pavimentos y techos para maximizar la infiltración, generando áreas verdes que cumplan con altos estándares ambientales y que permitan al transeúnte una conexión especial con el mundo natural.
El proyecto incorpora igualmente técnicas de establecimiento y sistemas de riego automatizados, de manera de reducir aun mínimo el posterior requerimiento de mantenimiento.
Nuevo Edificio EFE. Revalorización del activo. Sostenibilidad financiera
Para el nuevo edificio de EFE se propone un programa de uso mixto balanceado que agregará valor a las oficinas, modernizando el edificio existente, generando una nueva modalidad de trabajo contemporánea y acorde a los tiempos, sostenible y a su vez, dotándolas de mejor conectividad, transporte limpio, gastronomía y servicios; con el propósito de atraer y retener talento.
Se agrega un modelo de renta comercial en pisos 1 y -1, que busca mejorar los supuestos de ingresos evaluados por concepto de renta comercial. Al existir en la zona inmediata a la estación, un comercio de altas rentas, marcado por un gran flujo peatonal, se propone extender esa oferta desde la Estación Central al edifico EFE y generar en éste un polo gastronómico que actúe como destino y a su vez reciba parte del flujo del transporte público que llega puntualmente al terreno. Esto permitirá elevar las rentas de forma relevante, revertir la rentabilidad negativa calculada en el análisis financiero y mejorar las tasas de retorno del inmueble. A esto se le puede sumar un programa de alta demanda en el techo del edificio, que puede actuar como un espacio flexible entre el programa de oficinas EFE y un programa comercial atractivo de eventos, cultura, entretenimiento y vida sana por tener una demanda horaria complementaria.
El efecto financiero de lo anterior se estima que repercuta en dos componentes: por un lado, la mejora en las rentas del activo genera una plusvalía en comparación a la situación existente. Este efecto corresponderá a la diferencia de ingresos anuales, descontando los egresos operacionales, y valorizado ese flujo a perpetuidad utilizando un cap rate de mercado. Complementario a este efecto, la mejora en las rentas alternativamente repercute en mayores ingresos a los proyectados, resultando en un flujo de caja más favorable al escenario base actual.
Operaciones de diseño
El proyecto propone integrar una salida de la estación TAM en el nivel -1 del área de programa de renta comercial destinado a las industrias creativas, que luego emerge en nivel 0 en el área de renta comercial donde se ubica el mercado gastronómico. Junto a ello, se genera un traspaso visual y funcional entre exposición, el boulevard y los trenes, produciendo un espacio continuo y multiuso donde la presencia de la red ferroviaria de Chile es siempre el telón de fondo.
Cambio Climático y eficiencia energética. Sostenibilidad ambiental
Así mismo, se propone una intervención con altos estándares en términos de sostenibilidad, generando estrategias de eficiencia y disminuyendo al máximo la huella de carbono.
Se asume su condición de edificio activo, donde la implementación de estrategias pasivas permitirá reducir la demanda energética, apoyando al sistema de climatización para alcanzar adecuados estándares de eficiencia. La propuesta busca un alto nivel de confort y bajo impacto ambiental, acorde a las exigencias de una eventual Certificación LEED.
La cáscara existente se mantiene y restaura, actuando como una doble piel, que genera un elemento dinámico, una zona de “buffer” térmico que trabaja como una fachada ventilada, evitando efecto invernadero. La nueva fachada interior se concibe como un dispositivo activo y automatizado que promueve la circulación de aire. Esta cáscara es el primer filtro solar. En la cara interior de este “buffer” se da el segundo control solar de acuerdo a orientaciones. Se incluirán elementos como: cortinas, serigrafías y otros.
El área para las oficinas EFE se abordan como una caja de madera adentro de la estructura existente, resolviendo los altillos propuestos mediante una estructura de pilares y vigas laminadas y losas de CLT, las que se asocian a la estructura existente mediante pilares y cables.
Esta caja permite controlar los niveles de confort de los funcionarios de EFE, y ofrecer un ambiente de trabajo amable y contemporáneo.
Se propone un sistema de climatización en base a una bomba de calor geotérmica que intercambie calor con la napa subterránea del terreno, aprovechando las excavaciones para el metro, asegurando un sistema de alta eficiencia en su COP y EER.
Finalmente, los espacios verdes del proyecto se riegan con aguas recuperadas y tratadas del edificio.
Programa propuesto
El programa propuesto busca insertar al edificio EFE en el sistema de flujos asociados al comercio y a las estaciones de tren y metro del área, buscando con ello agregarle valor y fortalecer la vocación comercial y pública de los niveles urbanos.
Para ello se busca captar parte de los flujos de pasajeros del nuevo tren a Melipilla a través de un acceso a la estación TAM al interior del edificio existente, viabilizando un programa comercial con foco en la industria creativa en el nivel -1 y un mercado gastronómico en el nivel 1, que permitan rentabilizar el nivel urbano y activar el espacio público del entorno.
Este programa es además atractivo y adecuado para convivir con las nuevas oficinas de EFE y con el nuevo sistema de transporte, constituyéndose en un espacio memorable y un aporte al entorno urbano de Santiago, a la comuna de Estación Central y al barrio.
Las oficinas de EFE, por su parte, gozan de autonomía en relación a los niveles comerciales, ocupando los dos últimos pisos de doble altura del edificio existente, accediéndose a ellas, en forma exclusiva y controlada, por el núcleo de circulaciones verticales ubicado próximo a la fachada norte.
Para la organización del programa de oficinas, se han considerado espacios flexibles, colaborativos, con altos niveles de confort ambiental y eficiencia energética.
La propuesta prevé además la posibilidad de crecimiento futuro, agregándose una segunda plataforma en el nivel 6, que se sumaría al sistema en forma orgánica.
En la cubierta, finalmente, se ofrece una terraza de escala urbana, un espacio de sombra verde para múltiples usos, abierto a la comunidad y a la que se accede a través del núcleo de circulación vertical ubicado en el ala sur del edificio, que funciona en forma autónoma y en horarios ampliados.
Se ha dotado a este espacio de infraestructura básica para que pueda ser eventualmente techada -completa o por partes- sin gran esfuerzo, siendo ésta, la primera acción de colonización de ese espacio comunitario.
Resumen Programa propuesto
Nivel 1 – Extensión hacia el interior del edificio del programa comercial de alta renta con eventuales mejoras por aumento de flujo, Mercado Ferroviario MEFE – Sabores del Mundo: 1.288 m2
Nivel -1 – Programa comercial asociado a estación TAM, Industria Creativa: 842 m2
Nivel -2 – Estacionamientos: 2.870 m2 con capacidad para 75 unidades, con un porcentaje de carga eléctrica.
Nivel +2 – Espacios técnicos, bodegas y áreas de apoyo al comercio: 1.07 m2
Nivel +3 – Oficinas EFE programa complementario: 2.250 m2
Nivel +4 – Oficinas EFE programa complementario y reserva crecimiento: 1.800 m2
Nivel +5 – Oficinas EFE programa complementario: 2.250 m2
Nivel +6 – Oficinas EFE (opcional) programa complementario y crecimiento: 1.800 m2 Nivel +7 – Terraza Urbana, espacio multiuso para actividades complementarias: 2470 m2
