Área de estudio

Se establece un área de estudio de aproximadamente 2,487 hectáreas en zona rural de la comuna de Peñaflor. Propiedad en su mayoría de familias antiguas habitantes de este sector conocido como Pelvín, se comprende como una zona integrada en términos ecológicos y funcionales. El área se encuentra confinada entre el río Mapocho y una cadena de cerros que forman una medialuna, configurando un anfiteatro natural que mira hacia el valle. Las características de su emplazamiento lo han moldeado como una isla en términos de desarrollo urbano, -a pesar de estar en una comuna de la Región Metropolitana sometida a fuertes presiones de densificación- lo que le ha otorgado al sector en el imaginario local, un fuerte carácter de identificación con la ruralidad y las tradiciones campesinas .

El tamaño de esta área de estudio corresponde a un 35% del área total de la comuna, lo cual refuerza la necesidad de proyectar el futuro desarrollo del sector con una mirada a gran escala y que integre diversos factores y condiciones.

Conectividad

En cuanto a su relación con la ciudad de Santiago, el área de estudio presenta una conectividad regular y vulnerable al depender únicamente del puente Pelvin para cruzar el río Mapocho. Dicha debilidad en términos de acceso ha sido también una protección natural a las presiones de desarrollo urbano. La comuna en general, presenta una mejor conectividad, destacando la ruta 78 como principal vía de conexión con el centro urbano. Se proyecta asimismo un aumento en la conectividad de la mano de la consolidación del anillo orbital de Santiago (tercer anillo), y de la puesta en marcha del tren a Melipilla, que contará con una estación en Peñaflor.

Expansión urbana

Una mirada a las zonas urbanas y de expansión urbana en el sector permite visualizar un eje de consolidación en dirección surponiente, que proyecta una conurbación lineal entre los centros urbanos de las comunas de Padre Hurtado, Peñaflor, Talagante y El Monte. El área de estudio, al encontrarse al poniente del río Mapocho, se considera fuera del área de consolidación más probable a mediano plazo.

Las zonas de expansión urbana tienden a marcar una dirección de conexión entre sí con las conurbaciones periféricas de Santiago siguiendo en este caso el mencionado eje que une las zonas urbanas de Padre Hurtado – Peñaflor – Talagante – El Monte

Subdivisión de la tierra

Sin embargo, al observar los patrones de subdivisión de la tierra, es evidente que el área rural se ha ido progresivamente transformando, dando lugar a grandes extensiones destinadas a parcelas de agrado y desplazando la función agrícola.

En el área de estudio en particular, se puede concluir que un porcentaje importante ha sido subdividido en lotes de 5.000 m2 (adheridos al DL 3.516 de 1980) o lotes de 40.000m2 (lo que permite la regulación actual luego de la Modificación N°126 del PRMS de 2021), aún cuando en su mayoría mantienen el uso agrícola en la actualidad.

Catastro de usos informales

Mediante un levantamiento de rutas turísticas con información de GPS obtenida de los sitios, redes sociales y comunidades de deportistas aficionados, se observa que los cerros del área de estudio son objeto de interés turístico, y reciben un número importante de visitantes que irregularmente acceden y recorren los cerros tanto a pie como en bicicleta y moto. Este uso demuestra, por una parte, el gran potencial que tiene el sector como área de recreación para los habitantes de Peñaflor y los alrededores.
Sin embargo, la manera en que se desarrolla en la actualidad significa una fuente de deterioro de los cerros, al no contar con accesos ni senderos delimitados, con rutas que contribuyen a la erosión de las laderas y sin el debido resguardo de las labores agrícolas, además de la obvia transgresión a la propiedad privada.

El plan maestro se propone -como se verá más adelante- aprovechar el potencial de un “parque por las cumbres” con accesos
planificados, proyectando una visión que recoge los usos informales que en la actualidad atraviesan los faldeos de todo Pelvín.

Ecosistema de la tierra

En línea con este uso informal del cordón montañoso altamente erosivo, se identifica la clasificación de “Suelos Degradados” que realiza el SAG, vinculado a su programa de recuperación de suelos SIRSD (Sistema de Incentivos para la Sustentabilidad Agroambiental de los Suelos Agropecuarios). En éste, gran parte de los cerros se clasifica como “muy frágil” o “frágil”, lo cual abre las puertas a considerar la opción de acceder a fondos y subsidios de recuperación de suelos con fines de conservación o explotación agrícola.

Asimismo, la clasificación CONAF de vegetación, especies, coberturas y tipos muestran parches de bosque nativo de protección y otras áreas de especies nativas protegidas.

Respecto al análisis vegetacional, el estudio se basa en el catastro de Bosque Nativo de CONAF del año 2019, una referencia de carácter general. Dada la especificidad de la normativa forestal, estos estudios generales requieren complementarse con estudios y mediciones específicas en terreno. Su actualización y extensión al resto del predio es fundamental para determinar qué formaciones constituyen bosque, formaciones xerofíticas, no-bosque, u otros, fundamentando así un posible futuro uso del predio que no transgreda la normativa vigente.

Intereses externos

Sobre un predio de estas dimensiones, dentro de la región metropolitana, con un carácter predominantemente rural y un aislamiento notable que ha sostenido en parte gracias a su barrera natural -el río Mapocho-, son decenas las amenazas que presionan al sector:

Proyectos eléctricos, líneas de alta tensión, generadoras solares, sub estaciones, antenas de comunicación, concesión de explotaciones mineras y zonas de desarrollo de energía solar.

Destaca un invasivo ramal del mega proyecto Kimal – Lo Aguirre (una línea de alta tensión de 1.342 kilómetros de largo y 2.686 torres entre Antofagasta y Santiago) que amenaza a este sector rural.

El proyecto de transmisión eléctrica de la empresa Alupar busca conectar con tendido y torres de alta tensión la nueva Seccionadora El Pimiento en Mallarauco con la nueva S/E El Lazo en Pelvín y Monte Blanco en Talagante. El impacto que el proyecto tendrá sobre el área de estudio en general es evidente.

Uso del suelo rural

En términos de normativa, el área rural de la comuna de Peñaflor se encuentra regida por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS). Para el área de estudio, se distinguen las siguientes clasificaciones:

La mayor parte de los cerros corresponden a “Área Restringida por Cordones Montañosos”
Los faldeos y planicies corresponden a “Área de Interés Silvoagropecuario Mixto I.S.A.M.-12”.
Ciertas áreas más próximas al río Mapocho están clasificadas como “Áreas de Interés Agropecuario Exclusivo”.
Se revisará más adelante las implicancias de dichas clasificaciones para el área de estudio en particular

Ecosistema del agua

De forma complementaria a la norma del PRMS, el cauce del río Mapocho se encuentra bajo la clasificación de “Humedal” y de “RENAMU” (Reserva Natural Municipal) para el Humedal Parque El Trapiche. En cuanto a la declaración de humedal, éstas corresponden a Áreas de Valor Natural y dentro de éstas, Áreas de Humedales. Conforme al PRMS, en el territorio de las comunas que conforman las Provincias de Melipilla y Talagante y las comunas de Buin y Paine, para la protección de humedales rige lo dispuesto en el Decreto No 771, de 1981, del Ministerio de Relaciones Exteriores, que aprueba la “Convención sobre Zonas Húmedas de Importancia Internacional, especialmente como Hábitat de Aves Acuáticas”. El principal efecto de dicha declaratoria es que los proyectos que afecten de alguna forma a los humedales urbanos deben someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). Por otra parte, la figura de Reserva Natural Municipal (RENAMU), es un instrumento de protección ambiental local para áreas naturales identificadas de alto valor en biodiversidad.

Del diagnóstico al plan maestro

Cómo hacer convivir usos actuales, usos posibles y usos permitidos.

Análisis potencial agrícola y productivo

Con datos satelitales se realiza un análisis de las pendientes del predio, con el fin de determinar aquellas zonas que presentan una mayor aptitud de desarrollo productivo que era uno de los requerimientos del mandante. El análisis permite identificar zonas sin uso actual que cuentan con pendientes menores al 22%.

Radiación solar

De forma complementaria, se analiza la radiación solar (acumulado anual) sobre el predio, pudiendo observar con mayor nitidez cuáles son las zonas que presentan mayor y menor exposición solar.

Orientación y pendiente fundidos

Resulta especialmente útil la visualización orientación-pendiente que visualiza simultáneamente como su nombre lo indica, la orientación y la pendiente de una superficie. Las direcciones de orientación se representan mediante color, y la pendiente se representa mediante brillo. Los valores de pendiente se expresan en grados, donde las áreas grises muestran pendientes inferiores a 5 grados.

Áreas y usos existentes

Con el fin de proyectar el desarrollo futuro del predio, y buscando aprovechar de mejor manera las particularidades del terreno, se realiza un análisis de las condiciones existentes que determinan las posibilidades de aprovechamiento del predio.
En cuanto a su condición normativa, como se señalaba anteriormente, el PRMS establece 2 zonificaciones para la superficie del predio. La zona superior de los cerros corresponden a “Área Restringida por Cordones Montañosos”, mientras que los faldeos y potreros corresponden a “Área de Interés Silvoagropecuario Mixto I.S.A.M.-12”. Dichas clasificaciones implican restricciones de uso, y subdivisión mínima, que son determinantes al proyectar un futuro desarrollo del predio.

Zonas “ISAM-12”

Las zonas “ISAM 12” son parte de las Áreas de Interés Silvoagropecuario (AIS) y corresponden a los territorios emplazados fuera de las áreas urbanizadas y urbanizables, que presentan características de aptitud silvoagropecuaria e importancia para la economía regional. En las AIS según lo estipula el artículo 8.3.2. del PRMS, la regla general es que la superficie predial mínima es de 4 hectáreas, con una vivienda de por medio, y vivienda para cuidador (en total 2 viviendas).

En dichos territorios, además de los usos permitidos conforme al Artículo 8.3.2. y 8.3.2.2 de la OGUC, pueden llevarse a cabo los siguientes usos:

• Actividades Silvoagropecuarias
• Agroindustrias que procesen productos frescos con una superficie mínima predial de 2 Há.
• Extracción de minerales no metálicos aplicables a la construcción como arcillas, puzolanas o pumacitas, explotadas conforme a un Plan de Manejo de Rehabilitación de Suelo
• Infraestructura de todo tipo, conforme a estipulaciones legales.
• Otras actividades que se permitan conforme a la legislación vigente y que deberán contar con una Superficie Mínima Predial de 2 Há.

Área Restringida por Cordones Montañosos

Las Áreas Restringidas por Cordones Montañosos corresponden a aquellas áreas en las cuales se podrá desarrollar actividades silvoagropecuarias y/o agropecuarias, así como otras actividades, en tanto se mantenga y conserve las características del entorno natural en el cual se emplacen, y las intervenciones que conlleven o contribuyan a incrementar los valores paisajísticos, los recursos naturales y ambientales.

Se deben obtener los permisos correspondientes de los organismos competentes y se pueden ejecutar
actividades conforme al artículo 55 de la LGUC, con informe favorable de la SEREMI MINVU, según una serie de criterios determinados según la pendiente:

• De 10,0% a 22,0% > Superficie predial mínima 50 Hectáreas
• De 22,0 % a 45,0 % > 100 Hectáreas
• Mas de 45% > 400 Hectáreas

Áreas y usos propuestos

La recopilación de antecedentes permite reconocer las condiciones existentes del predio que son determinantes para la proyección futura del área. Se plantea en primer lugar priorizar la continuidad y extensión del uso agrícola-productivo actual, tomando en consideración los intereses de los propietarios.

De la misma manera, las zonas con menor factibilidad agrícola dentro del ISAM-12 son susceptibles de ser subdivididas en lotes de mínimo 4 há, pudiendo destinarse a otros usos. Se identifican 30 parcelas de 4 há que responden a esta condición.

Una vez configurada la estructura en la zona ISAM-12 y zonas con mayor aptitud agrícola, se procede a plantear una estrategia para el aprovechamiento del resto del cordón montañoso. A lo largo de todo el predio, y como límite superior de la zona agrícola, se plantea un área resguardo (“buffer”) de 295 há susceptible de recibir proyectos de mitigación.

Esta zona podría destinarse a diversos usos no agrícolas, permitiendo generar un límite claro con respecto al área explotada, y sirviendo además de barrera funcional entre el uso agrícola y los usos turísticos o recreativos que se observan en la zona.

En esa misma línea, e intentando hacer frente a la realidad de los usos informales que existen en la actualidad, se plantea destinar el borde superior del predio, coincidente con la línea de cumbres, para el uso de parque recreativo-deportivo. Un modelo de negocio asociado al turismo podría asegurar un uso más controlado del sector, una ocupación informal menos agresiva con el ecosistema (motos y MTB) y al mismo tiempo proyectarle una mayor plusvalía a largo plazo.

La zonificación resultante de las estrategias antes descritas abarca la totalidad del área no productiva del predio, buscando establecer un sentido de orden para los desarrollos futuros.

Conclusiones

A lo largo de este estudio se ha buscado entregar una visión integrada del territorio de Pelvín, conjugando los aspectos ecológicos, normativos, urbanos y sociales que lo configuran. Si bien es cierto que los análisis posibles y los datos a superponer en el territorio son prácticamente infinitos —desde la biodiversidad de sus laderas hasta la evolución parcelaria o los flujos de conectividad futura—, el encargo recibido enmarca la mirada: se trata de orientar el desarrollo del predio hacia un equilibrio entre plusvalía y rentabilidad de la tierra, dentro de los márgenes que establece la ley vigente.

Podríamos, en otro contexto, diseñar este plan en torno a la red de hábitat de un invertebrado endémico o siguiendo el patrón migratorio de aves locales. Sin embargo, este ejercicio no pretende abarcarlo todo, sino ser pertinente. El foco está puesto en entender las potencialidades y restricciones del suelo rural, la presión de la expansión urbana, los ecosistemas frágiles y las amenazas externas que ya se insinúan sobre este enclave. Es en ese cruce donde se construye una propuesta territorial que sea viable, respetuosa y proyectiva.

En este proceso, ha sido fundamental el uso de herramientas SIG (Sistemas de Información Geográfica), que han permitido superponer capas de información ambiental, normativa, catastral y social. Esta capacidad de visualizar y analizar múltiples dimensiones en simultáneo no solo aporta rigor al diagnóstico, sino que habilita decisiones con mayor fundamento y menor margen de error. Así, el Plan Maestro Pelvín no es una receta cerrada, sino una hoja de ruta dinámica, informada y estratégica, que puede seguir alimentándose en el tiempo a medida que cambian las condiciones o se incorporan nuevos intereses.